Konflik tanah BSD-Pamulang: 18 tahun, 7 putusan pengadilan, dan tetangga yang tidak saling bicara

Sebidang tanah seluas 4,2 hektar di perbatasan BSD City dan Pamulang Barat sudah menjadi sengketa selama hampir dua dekade. Tujuh putusan pengadilan, tiga developer yang silih berganti mengklaim hak, dan tiga generasi keluarga asli yang menolak melepas tanah leluhur.

Investigasi tiga bulan oleh Warta Tangerang Mingguan menemukan dokumen yang sebelumnya tidak pernah dipublikasikan: surat keputusan BPN tahun 2008 yang membatalkan sertifikat hak guna bangunan developer pertama, dokumen yang oleh para pihak tidak pernah dijadikan referensi dalam tujuh putusan setelahnya.

Latar belakang

Tanah yang dimaksud berada di antara klaster Greenwich BSD City dengan Pondok Pamulang Permai. Secara administratif masuk wilayah Kelurahan Pamulang Barat, Kabupaten Tangerang Selatan. Status zonasi: residensial-komersial.

Keluarga Suprapto (nama disamarkan atas permintaan), sebagai pemilik asli sejak 1958, menolak tiga tawaran developer berturut-turut sejak 2006. Tawaran terakhir di 2024: Rp 18 juta per meter persegi — total sekitar Rp 756 miliar untuk seluruh lahan.

“Kami tidak menjual karena ini bukan soal harga. Ini soal tanah leluhur,” kata Pak Hadi, anak kedua dari almarhum Pak Suprapto, dalam wawancara di rumah keluarga di Pamulang. “Tujuh putusan pengadilan, dan tidak satu pun yang melihat kasus ini dari sudut warisan keluarga.”

Apa yang kami temukan

Tiga temuan utama dari dokumen + wawancara:

1. Sertifikat HGB developer pertama dibatalkan tahun 2008 oleh BPN Tangerang dengan alasan prosedural — yaitu, tanah tersebut sudah ada sertifikat hak milik atas nama Suprapto sejak 1962, yang tidak pernah dibatalkan. Namun, surat pembatalan ini tidak pernah disampaikan secara resmi ke pengadilan dalam tujuh kasus setelahnya. Keluarga Suprapto baru mengetahui keberadaan dokumen ini melalui investigasi tim kami.

2. Tiga developer yang berbeda mengklaim hak atas tanah yang sama dengan dokumen yang berbeda-beda. Developer pertama (PT KMI, dibubarkan 2014) mengklaim via HGB 1986. Developer kedua (PT BTM) mengklaim via “pembelian aset” dari PT KMI yang sudah dibubarkan. Developer ketiga (yang sekarang masih aktif, kami sebut PT C atas alasan hukum) mengklaim via “pembelian dari pemilik resmi terdaftar di BPN”, tanpa menyebutkan bahwa pendaftaran tersebut yang sebenarnya bermasalah.

3. Mediasi Kementerian ATR/BPN tahun 2022 ternyata hanya formal. Notulen mediasi yang kami peroleh menunjukkan tidak ada partisipasi keluarga Suprapto — meskipun nama mereka tercantum sebagai pihak. Surat undangan mediasi dikirim ke alamat lama (Pak Suprapto sudah meninggal sejak 2018, keluarga pindah ke alamat berbeda di kelurahan yang sama).

Pola yang lebih besar

Kasus ini bukan unik. Data BPN Tangerang Selatan menunjukkan ada 42 kasus sengketa tanah aktif di area perbatasan BSD-Pamulang per Q1 2026, dengan total luas sekitar 67 hektar.

“Pola yang sama berulang: tanah keluarga yang sudah lama dimiliki, prosedur HGB developer yang bermasalah, mediasi yang tidak substantif, lalu eskalasi ke pengadilan dengan keluarga sebagai pihak yang kalah karena tidak punya akses ke pengacara yang mengerti hukum agraria.”

Ini adalah pendapat seorang dosen senior Hukum Agraria di sebuah universitas swasta di Tangerang Selatan, yang meminta namanya tidak disebut karena beliau menjadi konsultan tidak resmi untuk beberapa keluarga.

Apa yang akan terjadi

Putusan pengadilan ke-8 dijadwalkan keluar Juli 2026. Sumber di pengadilan negeri Tangerang Selatan mengatakan keputusan akan kembali memenangkan developer berdasarkan dokumen yang dilampirkan PT C — yaitu pendaftaran BPN tahun 2019 yang oleh keluarga Suprapto dianggap manipulatif.

Keluarga Suprapto sudah menyiapkan banding ke tingkat tinggi. Pengacara mereka, advokat senior dari Jakarta, mengatakan bahwa dokumen pembatalan HGB tahun 2008 yang baru ditemukan akan menjadi argumen utama.

“Tujuh putusan pengadilan sebelumnya semua tidak melihat dokumen ini. Kalau pengadilan tinggi melihat ini sebagai bukti baru, maka seluruh putusan sebelumnya bisa dibatalkan,” kata pengacara tersebut.

Permintaan komentar

Kami menghubungi PT C melalui email + surat resmi pada April 2026 dan tidak menerima respons. Konfirmasi melalui kontak telepon di kantor BSD juga tidak berhasil. Komentar PT C akan ditambahkan kalau diberikan.

Kementerian ATR/BPN Wilayah Banten memberikan pernyataan singkat: “Kami akan meninjau ulang dokumentasi terkait mediasi 2022 berdasarkan informasi baru ini.” Tidak ada timeline yang diberikan.

Mengapa kasus ini penting

Konflik tanah agraria di perbatasan kota satelit Jakarta seperti Tangerang Selatan adalah cerita yang lebih besar tentang siapa yang berhak memiliki tanah di Indonesia modern. Keluarga-keluarga seperti Suprapto yang sudah memiliki tanah selama beberapa generasi tidak selalu memiliki akses ke dokumentasi, advokat, atau mekanisme hukum yang dimiliki oleh developer korporat.

Investigasi ini akan dilanjutkan. Bagi keluarga lain dengan kasus serupa, kontak kami via redaksi@wartatangerang.web.id (encryption recommended).

Catatan metodologis

• 14 wawancara: keluarga Suprapto (3 generasi), pengacara mereka, mantan pegawai BPN Tangerang Selatan (2 orang, anonim), dosen hukum agraria, mantan staf PT KMI, pejabat kelurahan Pamulang Barat
• 47 dokumen dianalisis: putusan pengadilan, sertifikat tanah, surat BPN, notulen mediasi
• Periode investigasi: Februari - Mei 2026
• PT BSD dihubungi untuk komentar (BSD City management, bukan developer aktif kasus ini) — tidak relevan, mereka klarifikasi tidak terlibat sengketa ini.
• Anonimisasi: nama keluarga diubah, alamat detail tidak disebut, nama developer ketiga tidak disebut hingga proses banding selesai.